Ne pas oublier que l’investissement immobilier même si il peut être très intéressant, comporte des risques qui peuvent être évités grâce à l’expertise de nos experts ACTIFS
Quels sont les risques ?
Vous aimeriez investir dans l’immobilier pour disposer de revenus complémentaires pour votre retraite, constituer un patrimoine ou encore alléger votre fiscalité, mais vous vous posez les questions sur les risques d’un tel investissement ? Les experts ACTIFS ont analysé pour vous ces risques afin de vous permettre de faire les meilleurs choix et bien comprendre comment placer un capital dans un bien immobilier. Voyons étape par étape tous les aspects d’un investissement immobilier afin de ne pas encourir de risques inutiles.
L’investissement immobilier comporte deux types de risques
Le risque d’ordre économique
Votre investissement peut être associé à un mécanisme de défiscalisation ou avoir un objectif de générer du déficit foncier, il est toutefois plus prudent d’apprécier la viabilité économique de l’investissement projeté en fonction du marché.
Vous devez vérifier la localisation du bien, son prix au mètre carré, l’état du marché locatif local, la situation de l’offre et de la demande, le montant des loyers, etc.
Il est difficile d’imaginer acheter un bien valant plusieurs dizaines, voire centaines de milliers d’euros, sans prendre en considération ces aspects, d’autant plus que vous trouverez aujourd’hui toutes les informations nécessaires à ces vérifications par le biais d’internet.
Il n’est pourtant pas rare d’observer des négligences de la part des acheteurs sur ces aspects pourtant évidents. Nous avons relevé des investissements dans certaines résidences pour étudiants situées dans une ville dépourvue d’universités alentour, des résidences de tourisme implantées en dehors des circuits touristiques, des immeubles présentés comme situés en banlieue de grandes villes alors qu’ils sont à plus de quarante minutes de voiture de ces grandes villes et qu’en plus de cela les loyers estimés équivalent à ceux pratiqués précisément dans ces grandes villes. Ces mises en garde peuvent paraître simples, mais elles représentent un risque énorme pour l’acquéreur si elles sont négligées. Il est toujours conseillé de se rendre sur place pour vérifier soi même chacun de ces paramètres.
Le risque d’ordre technique
L’investissement immobilier est une chose concrète, un bien matériel dont l’existence et la durabilité dépendent de beaucoup de facteurs. On prend en considération l’expertise de ses concepteurs (architectes, maîtres d’ouvrage etc.), la qualité du sol d’assise et sa localisation, la qualité et la provenance des matériaux utilisés, le savoir-faire et le professionnalisme des entreprises, le soin apporté à l’entretien du bâtiment au cours de sa vie, la maintenance des équipements (ascenseurs, communs, garages etc.).
Etant donné la multiplicité de ces facteurs, il est fréquent qu’une opération de construction ou de rénovation soit sujette à des aléas techniques, climatiques ou encore des insuffisances de certaines entreprises.
Il faut savoir que ces répercussions pour l’acheteur peuvent aller du retard de livraison à l’absence totale de livraison dans certain cas. Nous avons déjà constaté des livraisons de bien impossibles à louer en l’état ou encore découvert ultérieurement de vices affectant sérieusement l’habitabilité de l’immeuble.
Un problème hélas courant
Vous savez dorénavant pourquoi ces deux formes de risque économique et/ ou technique vont constituer le point de départ d’une multitude de difficultés qui vont s’enchaîner de fait.
L’apparition des difficultés
– Un bien acheté dans une zone où la demande de logement est très faible, ne trouvera pas de locataire.
– Le montant du loyer a été surestimé lors du montage de l’opération.
– Les défauts et vices cachés, un bien inachevé ou en retard, interdisent au propriétaire la mise en location du bien ou contraignent le propriétaire à minorer le montant du loyer
– L’exploitant de la résidence impose aux propriétaires une baisse drastique du montant du loyer
– l’avantage fiscal à l’acquisition peut être remis en question si il n’y a pas de locataire.
Des frais supérieurs et inattendus
L’investisseur doit assumer les frais de son prêt contracté si c’est le cas et cela sans percevoir les revenus attendus.Dans certain cas, Il devra aussi supporter des dépenses inattendues ou non estimées comme des charges de copropriété ou des réparations urgentes par exemple.
Obligation de revendre à perte
Si l’investisseur n’arrive pas à faire face aux dépenses car il est devenu financièrement fragile, il sera, à terme, contraint de vendre son bien s’il ne peut plus assumer le remboursement du prêt souscrit pour financer son acquisition.
Attention : Dans l’hypothèse où son bien aurait un prix de revente inférieur au montant du capital restant dû à la banque et qu’il serait revendu à ce prix, l’investisseur restera débiteur à l’égard de la banque qui peut poursuivre le recouvrement de sa créance résiduelle sur l’ensemble de son patrimoine.
Afin d’éviter de vivre ce scénario catastrophe si vous êtes investisseur,des précautions peuvent être prises pour éviter les risques ou tout du moins en diminuer les conséquences négatives.
Quelles sont les précautions à prendre avant d’investir dans un bien immobilier ?
Bien connaître les acteurs du projet
Le promoteur et l’investisseur seront les cocontractants et s’engagent l’un envers l’autre à travers un instrument juridique commun qui est le contrat. Lorsque l’investisseur achète un bien au promoteur, le promoteur doit à l’investisseur les garanties liées à ce bien : la garantie de parfait achèvement du chantier, la conformité aux plans et aux normes en vigueur, l’absence de désordres, la levées de réserves, les garanties biennales et décennales….
Il faut donc choisir avec soin la personne ou la société avec qui vous allez contracter cet engagement et se poser les bonnes questions. Est-ce une société connue, reconnue, en bonnes santé financière? L’opération immobilière est-elle gérée par la maison-mère ou par une filiale ou une “société projet” ?
Si il s’avère que c’est une filiale d’un groupe ou une société créée pour les besoins du projet, celle-ci deviendra une “coquille vide” lorsque chaque lots aura été achetés et il sera alors difficile, voire impossible de condamner en justice le paiement par exemple, des pénalités de retard ou des dommages-intérêts.
Vérifiez toujours l’identité du promoteur. Certains sites internet vous permettent de contrôler si des décisions de justice ont été rendues contre telle ou telle société et qu’elle a été l’attitude du promoteur face à ses acheteurs lorsque des problèmes sont apparus.
Étudier les conditions bancaires
Les investissements immobiliers sont souvent proposés aux acheteurs sous la forme de packages qui comprennent l’achat du bien, son financement, sa gestion locative, etc. Dans ce cas de figure il est intéressant de faire entrer en concurrence les différentes offres bancaires.
Vous savez que d’un prêt à un autre les taux d’intérêt changent, les modalités d’assurance varient, même si l’acquisition est associée à un mécanisme de défiscalisation, vous devez à tout prix comparer les différentes propositions du marché. Examinez aussi les clauses du contrat de prêt pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Le principe est le suivant: la banque débloque la somme empruntée au fur et à mesure des appels de fonds du promoteur. Soyez attentifs aux clauses de votre contrats de prêt qui peut dans certains cas prévoir que les fonds non encore débloqués à l’issue de la période de préfinancement ne pourront plus l’être.
Si des difficultés adviennent vous serez peut être obligé de puiser dans vos fonds propres, ou souscrire un nouvel emprunt qui viendra s’ajouter à ceux de l’emprunt immobilier initial.
Heureusement, d’autres contrats prévoient que les fonds restants soient automatiquement disponibles lorsque la période de préfinancement arrive à son terme pour éviter les problèmes évoqués ci-dessus.
Un autre aspect à surveiller lors de la souscription de votre prêt est la possibilité de suspendre ponctuellement vos mensualités une ou plusieurs fois durant la vie du prêt.
Cette possibilité peut s’avérer très intéressante en cas de problème financier. En revanche, en l’absence d’une telle clause sur votre contrat, cette option de suspension temporaire du remboursement sera soumise à la décision de l’établissement bancaire.
L’assurance dommages-ouvrage
L’assurance dommage-ouvrage protège les propriétaires du bien construit ou rénové en cas d’apparition de détériorations de nature décennale qui peuvent rendre l’immeuble impropre à sa destination à son habitation ou affectent sa solidité. Chaque personne réalisant des travaux de construction ou fait réaliser des travaux de rénovation importants doit obligatoirement souscrire à ce type d’assurance.
De ce fait, lors d’une acquisition sur plan (VEFA), d’une vente d’immeuble à rénover (VIR) ou encore de l’achat d’un bien édifié depuis moins de dix ans, l’acheteur sera informé de l’identité de la compagnie qui a délivré au vendeur l’assurance dommages-ouvrages. Une attestation couvrant la période d’achèvement des travaux doit vous être remise.
Vérifier quand même auprès d’un experts compétent la réputation et le sérieux de la compagnie d’assurance lors de l’acquisition de votre bien.
Les acquéreurs qui ont investi dans des programmes assurés par des compagnies low-cost peu scrupuleuses, éprouvent maintenant les plus grandes difficultés pour obtenir l’indemnisation des dommages qui affectent leur bien dans sa solidité et / ou sa destination.
En dernier point, il faudra vous assurer de ce que le promoteur transmet à l’assureur, en fin de chantier.Très important; pour que la garantie de l’assureur soit active, la loi impose au promoteur de transmettre un “quitus de levée de réserves” qui officialise la fin du chantier donc la prise de relais par l’assureur.
Si cela n’est pas fait, l’assureur pourra opposer aux propriétaires successifs du bien, une non-couverture ou une règle proportionnelle. Il peut alors mettre en place une minoration forfaitaire de l’indemnité d’assurance due en cas de sinistre. L’acheteur devenant à terme le bénéficiaire de l’assurance dommages-ouvrage il n’est pas déplacé d’imposer lors de l’achat du bien au vendeur, la justification du bon respect de l’activation de la couverture dommage-ouvrage.
Bien choisir l’exploitant lors de l’achat d’un bien immobilier
C’est l’entité juridique qui va exploiter le bien lorsque celui-ci est situé dans une résidence de tourisme, une résidence étudiants ou un Ehpad (établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes) par exemple. On parle ici d’immobilier “géré”.
Dans cette configuration, le propriétaire est lié avec l’exploitant par un bail commercial qui est signé en même temps que l’acte notarié, l’exploitant étant d’ailleurs souvent une filiale du vendeur.
Ce contrat peut comporter des clauses et des conditions qui, à terme, peuvent se révéler préjudiciables aux intérêts des investisseurs: possibilité de résilier le bail de manière anticipée sans indemnisation pour les propriétaires, baisse du loyer imposé par l’exploitant, etc.
L’impécuniosité, voire la “faillite” de l’exploitant sont également lourdes de conséquences pour les acquéreurs. Il est donc nécessaire d’être vigilant sur le choix de l’entité à laquelle la gestion de la résidence sera ultérieurement confiée et sur la rédaction du bail commercial car, dans l’immobilier « géré » il est impossible de louer son bien sans passer par l’exploitant qui gère non seulement les locations mais encore les services communs de l’établissement.
L’investissement immobilier si il est réalisé en prenant garde d’analyser et observer chacune de ces recommandations peut être un outil d’investissement très intéressant.
Les experts ACTIFS sont à votre écoute pour vous aider à concrétiser vos projets (recherche de biens correspondant à vos besoins, financements/garanties, contractualisation) et vous éviter de commettre des erreurs qui s’avéreraient être extrêmement préjudiciables.
Consultez-nous si vous désirez être accompagné.
Vous pouvez continuer vos recherches en lisant nos articles précédents sur peut-on associer un mineur dans une SCI ? / faut-il opter ou non pour une société civile immobilière ou tous les avantages de la LMNP (location meublée non professionnelle)