Les experts ACTIFS vous informent sur les dernières évolution de la loi de financement de la sécurité sociale impactant votre activité de Loueur Meublé.
LMNP; LMP; maintenant des charges sociales…
Les professionels et les saisonniers cotisent. Les experts ACTIFS vous apportent leur éclairage sur cette nouvelle règlementation.
La location de meublé est souvent intéressante, du fait de sa fiscalité attractive, du fait de la liberté contractuelle pour le bailleur, ainsi que du montant des loyers souvent supérieurs à ceux des locations non meublées.
Mais elle suscite de nombreuses interrogations eu égard à son traitement au niveau social et fiscal, selon si le propriétaire est considéré comme un professionnel ou non.
Si la situation du loueur non professionnel est stable et claire ; ce n’est pas le cas des loueurs professionnels et des saisonniers. La nouvelle loi de finance clarifie les choses, et nous allons vous exposer l’essentiel à retenir et ses conséquences.
Préalablement, rappelons que l’on considère un logement loué en meublé dès lors que c’est un logement décent et qui dispose d’un minimum de meubles meublants pour séjourner.
La location peut revêtir plusieurs aspects juridiques :
- le bien peut-être la résidence principale du locataire (location au locataire ou à un exploitant de résidences services)
- le bien peut ne pas être la résidence principale du locataire (location saisonnière, location para-hôtelière chambre d’hôtes, ou location à un exploitant)
Les aspects fiscaux et sociaux sont différents selon le type de location.
Nous aborderons chacun de ces aspects dans un prochain article.
Nous allons traiter les aspects sociaux qui sont à l’ordre du jour puisque le législateur entend enfin clarifier les choses.
Retenons :
- Le loueur meublé (personne physique) était considéré comme professionnel fiscalement, à condition d’être:
- Inscrit au registre du commerce et des sociétés,
- percevoir des recettes de locations meublées supérieures à 23 000 €
- ces recettes devaient être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.
- Dès 2018, la condition d’inscription au RCS a été supprimée au niveau fiscal, mais le doute restait au niveau social.
- La loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 prévoit de supprimer ce renvoi et donc de supprimer la condition d’inscription au RCS comme un critère d’affiliation aux cotisations sociales.
Conséquences pratiques :
Selon le texte, seront soumis aux cotisations sociales 2 types de loueurs :
- les loueurs ayant le statut professionnel (LMP) au sens fiscal (art. 155, IV, 2 du CGI) c’est-à-dire remplissant 2 conditions : recettes supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal,
- les loueurs saisonniers réalisant plus de 23 000 € de recettes (art. 155, IV, 2, 2° du CGI)
Cette précision est bienvenue car elle met un terme à une incertitude.
Mais comprenons clairement que le statut de LMP n’est plus un choix – il est de droit. Le propriétaire n’a donc plus le choix d’être soumis au statut du régime LMP ou LMNP dès lors que qu’il remplit les 2 conditions ci-dessus. De même que le loueur saisonnier n’a plus le choix, s’il réalise + de 23.000€ de recettes TTC.
Ainsi un propriétaire qui loue en meublé avec des recettes qui deviennent supérieures à 23.000€ et supérieures à l’ensemble des autre revenus professionnels du foyer fiscal, est devenu automatiquement Loueur Meublé Professionnel. Il n’a plus le choix de son traitement fiscal ni social !
Ce propriétaire devient « cotisable ». En d’autres termes, la pression sociale devient bien supérieure. Pour rappel les loueurs saisonniers peuvent éviter l’affiliation au régime social des indépendants s’ils réalisent entre 23 000 € et 85 800 € et qu’ils optent pour l’affiliation au régime général.
Il est important enfin de préciser que pour les loueurs soumis au régime réel, l’adhésion a un centre de gestion agréé est recommandée faute de quoi leurs revenus seront majorés de 25%
Les experts ACTIFS vous proposent une solution :
La location meublée par le biais de la détention en société pourrait être une solution, pour CHOISIR et ne plus SUBIR !
Les avantages sont nombreux mais différents selon le type de société en matière d’assujettissement aux cotisations sociales.
Les experts d’ACTIF disposent des connaissances techniques juridiques et fiscales nécessaire pour vous conseiller, ils sauront vous écouter et vous aider à batir la meilleure solution.
Il s’en suit que si l’on dispose d’un moyen de détention tel que la société, s’ouvrent alors des horizons en terme d’optimisation et de transmission du patrimoine (ex : transmission progressive des parts sociales en nue-propriété aux enfants avec une valeur minorée grâce au passif dû par la société, et ce tout en conservant le contrôle en qualité de gérant et en qualité d’usufruitier des parts ce qui est pertinent en présence d’enfants mineurs ou incapables, en présence de familles recomposées) ainsi que la possibilité d’être à l’IS.
Grace à l’accompagnement de nos experts, et leurs connaissances transverses, vous pourrez compter sur « la bonne solution » et « l’atteinte de vos objectifs ».
Vous désirez vous faire conseiller ? Contactez-nous