Loueur Meublé Professionnel (LMP) ou Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)?
Faire le bon choix…
Louer un logement meublé permet un régime fiscal avantageux. Il est donc vecteur de développement de votre patrimoine, et de revenus complémentaires.
Il s’adresse principalement à des locataires étudiants, des expatriés, ou des personnes qui déménagent pour des raisons professionnelles.
La location peut porter sur un bien ancien ou neuf. Vous pouvez acheter un appartement ou une maison pour faire de la location meublée, ou si vous avez déjà un bien loué vide, vous pouvez le meubler.
Si le locataire est déjà dans les lieux, il faut attendre son départ pour signer un nouveau bail et installer des meubles.
Les revenus de logements loués meublés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et aux prélèvements sociaux.
Contrairement aux revenus fonciers, ce n’est pas le loyer encaissé qui est fiscalisé, mais le loyer diminué des charges supportées par le propriétaire. A ce titre, il peut choisir entre 2 méthodes de calcul : Soit il opte pour le régime Micro BIC (mais à la condition de recettes inférieures à 72.600€ – abattement forfaitaire de 50%) ou au régime réel. Dans ce dernier cas, soit sur option ou obligatoire si l’on dépasse le seuil ci-avant précisé, il y a déduction des charges réelles et AMORTISSEMENT COMPTABLE des constructions et travaux.
| L’amortissement comptable c’est la constatation annuelle de la perte de valeur des composants d’un bien immobilier (fenêtres, toiture, façade, etc.) du fait de l’usure ou du temps. L’amortissement comptable permet de déduire une charge « fictive » (= correspondant à la dégradation de l’immeuble) des loyers encaissés) sans impact sur la trésorerie. |
Si vous disposez d’une épargne suffisante pour acheter sans crédit, l’emprunt peut cependant s’avérer intéressant ; les intérêts sont déductibles des loyers (= économie d’impôt) et l’assurance-emprunteur protège votre famille si vous décédez.
Le conseil des experts ACTIFS:
+ La localisation est le critère primordial d’un investissement immobilier. Vous devez vous renseigner sur les transports, les commerces, les écoles à proximité. Il faut vous assurer que le marché locatif est suffisamment porteur pour vous permettre de trouver un locataire de qualité.
- La location meublée peut se faire sous 2 statuts : loueur meublé non professionnel ou loueur meublé professionnel. Chacun de ces statuts entraine des conséquences sociales, fiscales. Vous serez considéré comme professionnel, au titre de l’impôt sur le revenu, si vous percevez plus de 23 000 € de loyers meublés par an et que ces revenus représentent plus de la moitié des revenus de votre foyer.
- Un exemple chiffré, comparant les deux statuts :
Pour un appartement d’une valeur de 150.000€ avec un loyer de 4.800€ annuel et 1.000€ de annuelle(taxe foncière, charges de copropriété, assurance, etc.).
Le revenu imposable avec le régime micro foncier : 3.380€ (4.800 – 4.800 x 30% : 1.440€ car ici le régime micro foncier est plus interessant, les charges réelles sont inférieures aux 30% d’abattement). Si le propriétaire a un taux marginal d’imposition de 41 % et les prélèvements sociaux sont de 17,2 %, la fiscalité due est : 1 956 €, ce qui génère un revenu Net de toute fiscalité de (4 800 – 1 000 – 1 956) 1 844 € par an.
Si l’appartement est loué en meublé, les revenus espérés peuvent être 20% supérieur, soit 5.800€ annuel. Avec le régime micro BIC, l’abattement sera de 50%, soit 2.900€ (bien plus interessant que les charges réelles de 1.000€).
En appliquant le taux marginal d’imposition de 41 % et les prélèvements sociaux sont de 17,2 %, la fiscalité inhérente au revenu du meublé est de 1 689€. Le revenu net disponible annuel sera de 3 111 €.
Vous avez ici la démonstration qu’il y a des solutions pour une constitution de patrimoine plus rapide. Les experts du GIE ACTIF sont à votre disposition pour vous accompagner et vous aider à vous retrouver dans les méandres de la fiscalité et de la gestion locative en vous conseillant utilement.
A noter enfin qu’un bailleur peut ne pas déclarer ses revenus locatifs dès-lors qu’il loue une partie de sa résidence principale devenue trop grande pour lui et que ses locataires en font eux aussi leur résidence principale. Une solution qui peut s’avérer intéressante dans la conservation d’un bien familiale en vue de sa transmission qui illustre parfaitement la notion de stratégie patrimoniale si chère aux experts du GIE ACTIFS.