Vous vous demandez quels sont les avantages et les inconvénients à créer une SCI (société civile immobilière) ? Ne cherchez plus, la réponse est ici.
Déterminer les avantages et inconvénients de la SCI
Quels sont les avantages de la société civile immobilière?
Vous cherchez une alternative à l’indivision et vous voulez organiser vos acquisitions immobilières et la gestion de vos biens immobiliers? La création d’une SCI est sûrement la solution que vous cherchez.
L’indivision est une situation qui se crée lorsque plusieurs personnes sont titulaires de droits de même nature. En cas de décès, divorce ou acquisition, l’indivision peut être un source d’instabilité ou de blocage pour les indivisaires.
Premièrement, chaque indivisaire peut demander le partage des biens indivis qui peut se réaliser de deux façons : à l’amiable ou de manière judiciaire.
Deuxièmement, dans le cadre de l’indivision les décisions se prennent souvent à l’unanimité (au mieux à la majorité des 2/3). Cela peut donc entraîner des décisions défavorables selon votre position.
Troisièmement, il faut prendre en compte le fait que la convention d’indivision ne peut pas dépasser 5 ans. Elle doit désigner de façon précise le ou les biens indivis faisant l’objet de la convention, ainsi que les quote-parts détenues par chacun des indivisaires.
La convention doit déterminer la durée choisie par les indivisaires, qu’elle soit déterminée ou indéterminée. En effet, si l’un des propriétaires souhaite vendre sa quote-part (part qui revient à chacun dans une répartition), aucun des indivisaires ne peut s’y opposer.
La société civile immobilière est une solution très intéressante dans l’organisation d’une succession et s’inscrit dans une véritable démarche de gestion de patrimoine. Elle permet avant tout de remédier aux inconvénients énumérés ci-dessus.
La SCI est une société dont l’objet est immobilier et non commercial. Elle se compose de plusieurs associés qui mettent en commun la gestion d’un bien immobilier afin d’en partager les bénéfices et les pertes.
La création d’une SCI donne l’avantage de l’organisation du patrimoine entre époux, partenaires, ou concubins. Les règles de gestion entre époux communs en biens ou entre indivisaires, ne sont guère aménageables si ce n’est qu’au travers de modifications lourdes (changement de régime matrimonial, aménagement de ce même régime). La détention d’un bien au travers d’une société civile immobilière peut venir soustraire les règles de gestion aux régimes ci-dessus restrictifs.
Un autre avantage de la SCI est la séparation entre patrimoine privé et professionnel. La société civile immobilière facilite la cession d’une l’entreprise, permet de fournir des revenus complémentaires et protège le bien des créanciers professionnels. C’est un levier fiscal permettant d’ajouter des charges supplémentaires aux revenus professionnels afin d’obtenir des revenus fonciers moins fiscalisés.
La SCI permet aussi la transmission familiale anticipée. Vous pouvez optimiser la transmission familiale de votre patrimoine de manière à ce que les parents conservent les pouvoirs les plus étendus et cela grâce à la souplesse de rédaction des statuts. En effet, le patrimoine des associés et celui de la société sont distincts. Tout immeuble intégré dans le patrimoine de la SCI devient la propriété de la société. Ainsi, un immeuble du patrimoine de la SCI, ne peut être saisi par les créanciers de l’associé.
Avec une SCI, vous combinez deux techniques d’optimisation essentielles : le démembrement et la transmission. Fiscalement, avec les deux techniques ci-dessus, la société permet d’étaler les donations en utilisant pleinement le rappel fiscal (tous les 15 ans) et la décote.
La protection du conjoint est une préoccupation majeure de notre époque. La SCI permet de protéger, en cas de décès, le survivant (et plus particulièrement le concubin).
Une SCI relève, en principe, de l’impôt sur le revenu et des plus-values immobilières des particuliers, mais ses associés ont la possibilité de renoncer à ce régime et peuvent mettre en place une option irrévocable pour s’inscrire dans le système de l’impôt sur les sociétés (IS).
Cette option peut s’avérer attrayante, mais il est indispensable de bien en mesurer les conséquences.
Le dernier avantage à souligner sur le statut de société civile immobilière est qu’elle permet facilement de céder le bien détenu (cession de parts Actif – Passif = fiscalité nettement moins élevée) mais pour cela il faut que la société ne détienne à son actif que le bien objet de la vente.
Vous faire accompagner par des experts en stratégie patrimoniale vous permettra d’établir les projections nécessaires pour que vous puissiez prendre la mesure de l’intérêt qu’il y a ou non à recourir à une société dans le cadre d’un investissement. Les experts du groupement ACTIFS sont disponibles pour élaborer avec vous des simulations qui prendront en compte votre situation (professionnelle, financière, maritale…) et votre niveau d’imposition. La synthèse d’un audit vous permettra de comparer les possibilités d’enrichissement pour un même investissement aux termes convenus par vous et l’expert et son incidence fiscale.
Les experts ACTIFS sauront également vous accompagner afin de vous conseiller au sujet de la rédaction des statuts. Il est important de noter que la SCI plus que tout autre société peut répondre à de nombreux objectifs patrimoniaux, mais à la seule condition de rédiger au mieux chaque article des statuts, tout en prenant en compte les événements de la vie suivant :
- l’indivision
- le régime communautaire (avec clause d’emploi ou remploi de fonds propres)
- le démembrement
- la technique du quasi usufruit
- la séparation des époux
- les décès
- les pouvoirs du gérant (continuer une gestion totalement libre ou pas)
A chaque situation familiale et patrimoniale, il convient d’aménager les statuts en matière de répartition du droit de vote, des résultats, du paiement de l’impôt et des agréments en cas de cession.
Quels sont les inconvénients de la SCI?
Nous avons énuméré les avantages de la création d’une SCI dans le paragraphe précédent, mais comme toute chose la société civile immobilière comporte son lot d’inconvénients.
La première chose qu’il faut savoir quand on crée une SCI et qui pose souvent problème est le fait de devoir s’associer. Il faut véritablement un affectio societatis pour démarrer car partager des bénéfices comme des pertes avec un intérêt commun peut engendrer des conflits internes.
En cas d’apport de biens communs lors de la création d’une SCI, ou lors de la réalisation d’un apport ultérieur, il est courant qu’un ou plusieurs des associés soit mariés et qu’ils utilisent des biens communs dans le cadre de la réalisation de leurs apports en société. Les règles d’apport des biens suivent les mêmes règles de pouvoir que ceux des époux (régime communautaire notamment).
Les parts qui sont acquises par un tiers répondent également aux mêmes règles. La renonciation à la qualité d’associé est possible et n’entraîne pas la renonciation des droits de propriété de la part acquise. En outre, le tiers pourra continuer à percevoir des dividendes.
Un autre point important qui peut être compliqué à gérer est l’obligation de respecter des règles administratives liées à la création de la SCI. Les statuts d’une société civile doivent être obligatoirement rédigés par écrit. Il peut s’agir d’un acte sous-seing privé ou d’un acte notarié. Il faut ensuite effectuer une demande d’immatriculation en fournissant un ensemble de pièces. A l’issue d’un certain délai et après avoir effectué le paiement de frais, la SCI est immatriculée. Une société civile doit avoir une tenue comptable, constituer une assemblé, effectuer des bilans annuels et décider des affectations et rôles de chacun. Même si cet aspect peut paraître simple pour certain, il faut savoir que l’administration d’une société civile demande un certain investissement de la part des associés.
La fiscalité d’une SCI demande aussi des connaissances approfondies. La société est généralement soumise au régime d’imposition des sociétés de personnes. Dans le cas où l’associé est une personne physique, la part des bénéfices lui revenant lui sera imposable selon la catégorie de taxation et la nature de l’activité de la société (revenus fonciers ou capitaux mobiliers et plus-value)
Dans le cas où l’associé est une entreprise en régime réel, la part des bénéfices lui revenant sera imposable en fonction des règles qui régissent les opérations qu’il réalise lui-même.
Une société civile peut être soumise à l’IS (l’impôt sur les sociétés) de plein droit lorsqu’elle se livre à une exploitation commerciale (marchand de biens ou location de meublés) sauf si ces opérations ne dépassent pas 10% des recettes HT. Les distributions sont fiscalisées ensuite. Mais si l’investisseur a fait le choix par rapport à son environnement fiscal d’opter pour la société civile à l’IS, alors l’activité de location de meublés ne présente aucun risque.
Dans le cas où la SCI décide de se soumettre à l’impôt sur les sociétés, ce choix est alors irrévocable.
Le dernier point important concerne la dissolution de la société civile immobilière. Il faut savoir qu’il est nécessaire de réaliser un inventaire du patrimoine afin de régler les créanciers, nommer un liquidateur, puis clôturer suivant un formalisme légal. Le reste est dispatché grâce à un droit de partage. S‘il y a des pertes, celles-ci sont considérées comme des pertes en capital et ne peuvent être retranchées des revenus imposables de l’intéressé. S’il y a boni (liquidation), c’est un dividende (sous certaines conditions ce dividende peut être considéré comme revenu exceptionnel et bénéficier de la taxation ad’hoc).
Enfin, il faut régler les plus-values latentes. Une plus-value latente est constatée lorsque la valeur d’entrée d’un bien inscrit au bilan d’une entreprise est inférieure à sa valeur actuelle. On parle de plus-value latente lorsque la valeur réelle de ce bien est supérieure à sa valeur comptable.
En conclusion, le principal avantage de la SCI est de permettre de contourner la lourdeur de gestion de l’indivision. Néanmoins, il faut aussi prendre en considération ses inconvénients comme les formalités de sa création et la responsabilité indéfinie des associés en cas de dettes de la SCI.
Pour continuer vos recherches vous pouvez consulter notre article sur la location meublée non professionnelle LMNP