Les experts ACTIFS vous présentent les principaux avantages du statut LMNP pour vous permettre de vous lancer sereinement dans cette nouvelle aventure
Quels sont les avantages pour un loueur en statut LMNP?
Location en meublé, nos experts vous orientent.
Vous disposez ou êtes sur le point d’acheter un bien et vous désirez le mettre en location meublée? Vous vous interrogez sur le régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ? Les experts ACTIFS vous présentent ici les avantages de ce régime et ses spécificités afin de vous accompagner au mieux dans cette démarche qui vous permettra de diversifier votre patrimoine tout en optimisant votre investissement.
Le régime LMNP : définition
Le régime LMNP concerne de plein droit les propriétaires qui encaissent des loyers issus d’un ou plusieurs logements meublés. Il s’applique pour les loyers issus de locations meublées :
- à usage d’habitation (studios, appartements, résidences de services, résidences médicalisées)
- en résidences d’affaires
- à usage touristique, qu’il soit ponctuel ou saisonnier
La LMNP est considérée comme une activité commerciale. Les loyers perçus sont donc soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) à la différence des locations nues imposables au titre des revenus fonciers.
Pour être qualifié de meublé, un logement doit comporter un certain nombre d’équipements et de mobilier dont la liste est la suivante :
- un lit avec couette ou couverture
- des volets ou des rideaux dans les chambres
- un frigo avec un compartiment de congélation ou avec un congélateur séparé
- un four ou un micro-ondes
- des plaques de cuisson
- une table et des chaises
- de la vaisselle en volume suffisant pour pouvoir cuisiner et manger
- des étagères
- des luminaires
- des ustensiles et du matériel ménager (balai, serpillère ou aspirateur en cas de moquette au sol etc.)
Les critères du statut LMNP
Pour être éligible au statut de LMNP, vous devez remplir les deux conditions suivantes:
- vous devez déclarer moins de 23 000 euros de revenus par an au titre de l’activité de loueur en meublé. Au delà, vous devez opter pour le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).
- vous devez vous assurer que les revenus de la location meublée ne dépasse pas 50% du total de vos revenus.
Les formalités pour devenir loueur en meublé non professionnel
Pour débuter votre activité de LMNP, rien de plus simple. Il vous suffit d’envoyer le formulaire P0i de déclaration de début d’activité au Greffe du Tribunal de Commerce auquel le bien est rattaché dans les 15 jours suivant le début de la location.
En outre, si vous souhaitez reprendre le bien pour votre usage personnel ou bien le vendre, vous avez la possibilité de stopper votre activité quand vous le désirez selon les conditions du bail.
La fiscalité LMNP
Pour déclarer vos revenus issus de la location meublée, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :
Le régime micro BIC
Pour en bénéficier, vos revenus annuels ne doivent pas excéder 70 000 euros. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50%. En clair, vous n’êtes imposés que sur la moitié de vos revenus locatifs.
A noter que l’abattement s’élève à 71% si le bien est classé en meublé de tourisme.
A titre de comparaison, en location vide, l’abattement est seulement de 30%.
Ce régime est séduisant par sa simplicité mais, en contrepartie, vous ne pourrez déduire aucune charge réelle.
Le régime réel simplifié
Il s’applique de plein droit si vos recettes annuelles sont comprises entre 70 000 et 283 000 euros hors taxes, et sur option, s’ils sont inférieurs à 70 000 euros. Ce régime est généralement beaucoup plus avantageux car il permet de déduire toutes les dépenses engagées dans l’acquisition et l’exploitation du bien : frais de notaires, intérêts d’emprunt, assurances, frais d’entretiens mais surtout l’amortissement comptable du bien et des meubles
A titre de comparaison, en location vide, seules certaines de ces dépenses sont déductibles.
Ce régime peut s’avérer plus intéressant car le revenu imposable est, toutes charges déduites, plus faible. Il vous permet donc d’optimiser votre imposition. Cependant, il est plus complexe en termes d’obligations déclaratives et comptables, et nécessite, de ce fait, un accompagnement de la part de professionnels qualifiés. Les experts ACTIFS sont à vos côté pour vous aider à déclarer au régime réel simplifié et vous permettre de faire des économies d’impôts.
Remboursement de la TVA lors d’un investissement en LMNP
Afin de profiter pleinement du statut de LMNP, sachez que vous avez la possibilité de récupérer la TVA de 10 ou 20% sur votre bien meublé .Pour se faire, en plus des critères d’éligibilité au statut de LMNP, vous devez remplir les conditions suivantes :
- Vous porter acquéreur d’un bien neuf c’est à dire non encore construit ou construit depuis moins de 5 ans, mais n’ayant encore jamais eu de propriétaire
- Acheter un bien dans une résidence de services (résidence étudiante, médicalisée, de tourisme ou d’affaire etc.) qui doit proposer au moins 3 de ces 4 services : accueil, blanchisserie, entretien, petit-déjeuner.
- Les loyers perçus doivent être soumis à la TVA fixée à 5,5%.
Un fois l’acte signé et après les démarches réalisées auprès du centre des impôts des entreprises de la commune où se situe votre logement, la TVA vous est remboursée dans les six mois après votre achat. Vous devrez conserver votre bien immobilier pendant 20 ans sous peine de devoir rembourser la TVA au prorata des années de détention.
Régime des plus-values pour les loueurs en LMNP
Comme expliqué précédemment, vous avez la possibilité, à tout moment, suivant les conditions du bail, d’arrêter votre activité de LMNP pour, par exemple, vendre votre bien. Lors de la cession d’un bien immobilier loué en meublé, le propriétaire vendeur est alors soumis à l’impôt sur les plus-values et aux prélèvements sociaux. C’est la plus-value des particuliers qui s’applique.
Par ailleurs, l’amortissement immobilier dont vous bénéficiez pour réduire votre imposition n’est pas réintégré dans le calcul de la plue-value. Ils ne viendront pas majorer le montant de la plus-value immobilière taxable. Dans le cadre du LMNP, il n’y a donc aucun impact des amortissements dans le calcul de la plus-value, ce qui fait tout l’intérêt de ce régime fiscal.
En conclusion, le régime LMNP vous offre la possibilité d’investir dans l’immobilier locatif et d’en tirer des revenus sécurisés et avec une fiscalité attrayante. A moyen terme, il vous offre un excellent complément de revenus. Mais à plus long terme, face au déficit des systèmes français de retraite qui oblige le plus grand nombre à organiser des revenus
Vous désirez approfondir vos recherches? Vous pouvez consulter notre articles sur la création d’une SCI.